不動産投資でも大丈夫？

価格に関する需要と供給の原則。
原則一般に財の価格は、その財の需要と供給との相互関係により定まります。
同時にその価格は、その財の需要と供給に影響を及ぼします。
不動産は、他の財と異なる自然的特性および人文的特性を有しています。
特に自然的特性の固定性、不動性などにより供給が限られます。
したがって、需給関係および価格形成に不動産の特性の反映があることに留意すべきです。
変動の原則、一般に財の価格は、その価格形成要因の変化に伴って変動します。
不動産の価格も多数の価格形成要因の相互因果関係の組み合わせの流れである変動の過程で形成されます。
不動産の鑑定評価にあたっては、価格形成要因が、常に変動の過程にあることを認識し、動的に把握することが要請されます。
代替の原則－代替性を有する二つ以上の財が存在する場合、これらの財の価格は相互に影響して定まります。
不動産の価格も代替可能な他の不動産または財の価格と相互に関連して形成されます。
他の財とは、例えば元本値上がりを求めて貴金属、収益を求めて銀行預金、有価証券などが該当し代替関係が成立します。
人間は合理的に行動する限り、代替物およびその価格とを比較し需要し、供給するものです。
この原則は、鑑定評価において重要な指針となっています。
それは、鑑定評価の三方式、特に比較方式の基礎として存在することに具体的に示されています。
最有効使用の原則－不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に富む使用（最有効使用）を前提として把握される価格を標準として形成されます。
この場合の最有効使用とは、客観的にみて良識と通常の使用能力をもつ人による合理的かつ合法的な最高最善の方法をいいます。
実際の不動産を観察してみますと、必ずしも最有効使用の状態となっていません。
不合理なまたは個人的な使用方法（例・中高層ビル街のなかの木造店舗）のために、その不動産が十分な効用を発揮していない場合があることに注意を要します。
この原則は、価格原則の中心となる原則といわれ、他の多くの原則と密接に関連しています。
「均衡の原則」不動産の収益性または快適性が最高度に発揮するためには、その構成要素が均衡を得ていることが必要です。
したがって、不動産が最有効使用にあるかどうかを判定するためには、その不動産が均衡を得ているか否かを分析することが要請されます。
例えば、大都市郊外の住宅地域に所在する面積三〇〇平方メートルの宅地と建物の場合、建物面積が三〇平方メートルではバランスがとれず、近隣地域の標準的使用からみた建物面積が１００平方メートルとしますと、この組み合わせによる住宅が均衡の状態であり、土地建物合計の価格も最高となります。
収益逓増および逓減の原則。
ある単位投資額を継続的に増加しますと、これに伴って総収益は増加します。
しかし、増加させる単位投資額に対応する収益は、ある点まで増加しますが、その後は減少します。
この原則は、不動産に対する追加投資についても同様に適用されます。
例えば新興の商業地域内の宅地を敷地として貸ビルを経営しようとするとき、敷地の投資額をベースに建物を一階、次いで二階といった具合に積み上げていくに従って予定の収益は増加します。
このように階の増加に従って総収益（賃料）が増加します。
しかし、建築単価が高層になると割高となり、一定階層を超えると投資額あたりの収益が低下しますと、その階が収益逓増と収益逓減の分かれ目となって、最有効使用の状態ということができます。
収益配分の原則。
土地、資本、労働および経営（組織）の各要素の結合により生じた収益は、各要素に配分されます。
総収益のうち、資本などに配分される部分以外の額は、それぞれの配分が適正に行われる限り土地に帰属します。
資本に対するものとして利子（配当）、労働に対するものとして賃金、経営に対するものとして報酬があり、収益からこれらを差し引いた額が上地に対する地代となります。
この場合、土地以外の要素について適正な組み合わせであるか注意を要します。
寄与の原則－不動産のある部分がその不動産全体の収益獲得に寄与する度合いは、その不動産全体の価格に影響を及ぼします。
この原則は、不動産の追加投資の適否の指針として有用であり、最有効使用の原則、収益逓増および逓減の原則に関連しています。
例えば、図２のようにＡとＢの別々の画地があり、それぞれ単独に評価しますとＡは四二〇〇万円、Ｂは二二〇〇万円とします。
Ａの土地所有者がＢを買収するとき、どの額まで合理性の範囲内産とその価格で買いうるかを検討します。
このＡとＢを一つにした画地と同品等の画地Ｃが八〇〇〇万円であるとしますと、Ｂの買収によるＡへの寄与は一般価格プラス一六〇〇万円（Ｃの価格よりＡ十Ｂの価格を差し引いた額）となります。
これをＢの単価に計量しますと、一平方メートルあたりニ八万円となり、Ａの買収値の上限値は一平方メートルあたり二八万円となります。
適合の原則－不動産の収益性または快適性が最高度に発揮されるためには、その不動産がその環境に適合することが必要です。
したがって、最有効使用にあるかどうかを判定するためには、その不動産が環境に適合しているか匹一否かを分析することが要請されます。
この原則は、不動産内部の組み合わせの指針である均衡の原則に対し、不動産と外部との組み合わせの適否の指針となっています。
競争の原則。
経済活動において、一般に超過利潤は競争をひき起こし、競争は利潤を減少させ終局的には超過利潤を消滅させます。
不動産においても、この競争関係が認められます。
不動産相互間および他の財との間に競争が行われ、その過程において不動産の価格が形成されます。
人や企業は、将来の見通しに基づいて行動します。
財の価格は、その財の将来の収益性などを反映して定まります。
不動産の価格も、価格形成要因の変動についての予測が大きな決定要因となります。
不動産の価格は、このように現在に加え将来性を反映して定まりますが、この予測は合理的かつ客観的な範囲内に限られるべきで、主観的期待や投機的利用は考慮外であり、当然に非合法な使用による予測は許されません。
不動産評価にあたっては、最初に対象の土地、建物などを物的および権利的に特定することが必要であり、確認という実践行為で確定されます。
鑑定評価によって求める価格は、基本的には正常価格です。
このほかに依頼目的、条件などにより限定価格および特定価格が求められます。
地域分析は、対象不動産の存する地域の特性を明らかにし、その特性が不動産の利用形態と価格形成についての影響を分析し、判定することです。
個別分析は、対象不動産の個別的要因を分析してその最有効使用を判定することです。
分析では、地域の標準的使用との関連を重視します。
不動産評価の基本的事項不動産の鑑定評価額は、対象不動産の漠然とした価格でなく、特定の不動産について特定の時点における特定の種類の価格（または賃料）に対応した価格（または賃料）です。
不動産の鑑定評価にあたっては、まず基本的事項である対象不動産、価格時点および価格（または賃料）の種類を確定することが必要です。
この対象不動産の確定などは、評価の専門家である不動産鑑定士等にとって鑑定評価の第一段階の必須の作業とされています。
一般人の行う価格調査においても、この内容は不可欠です。

一番良くないのは、恥ずかしがって自分の不動産投資についての文章を他人に見せたがらないことで、批判されなければ不動産投資の文章力は伸びないと思います。
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